¿Qué es una subrogación hipotecaria?

10 noviembre
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¿Qué es una subrogación hipotecaria?
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Cuando te planteas emprender un negocio por tu cuenta o cuando ya lo tienes, pero necesitas realizar una fuerte inversión para expandirte, se abren ante ti muchas posibilidades de financiación, préstamos ICO, créditos fáciles o, también, préstamos hipotecarios.

Aunque antes de firmar una hipoteca con una entidad bancaria es recomendable informarse sobre lo que te ofrecen todas y cada una de ellas, en ocasiones, sucede que, pasado un tiempo después de haber obtenido tu dinero, otro banco mejora las condiciones para los hipotecados. Lo que antes significaba lamentarse por no haber podido esperar esas facilidades, desde hace unos años y gracias a la enorme competencia entre las entidades financieras españolas, te permite solicitar una subrogación hipotecaria.


La subrogación hipotecaria, el derecho al cambio


En los últimos tiempos, una parte muy importante de los mensajes publicitarios de las principales entidades financieras en España se ha centrado en la idea de que les lleves tu hipoteca. Como hemos adelantado al comienzo, favorecido por la devoradora competencia entre bancos, cada poco tiempo, alguno de ellos crea unas condiciones más ventajosas para los hipotecados.

Si estás contento con tu entidad, pero no tanto con las condiciones de tu hipoteca, lo primero que debes saber es que puedes intentar renegociarlas con ellos mediante una novación hipotecaria. Pero si al reunirte con ellos, la conversación no llega a los términos que tú necesitas, existe la posibilidad de que te lleves la hipoteca a otro banco. A esto se le llama subrogación hipotecaria, un concepto introducido en el último gobierno de Felipe González y reforzado por los de José María Aznar y José Luis Rodríguez Zapatero.

Además de las evidentes ventajas para ti y tu negocio, en el sentido, de poder acceder a unas condiciones mucho más beneficiosas, gracias a la iniciativa gubernamental, si optas por la subrogación hipotecaria te ahorrarás cancelar tu hipoteca en el Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.


Tipos de subrogación hipotecaria


Como toda novación, la subrogación hipotecaria supone la modificación de alguno de los factores de la misma. Ello significa que una subrogación hipotecaria no siempre supone cambiar de banco tu hipoteca, como comprobarás con los tipos que explicamos a continuación:


    • Subrogación de deudor. También denominada subrogación entre particulares, hace referencia al cambio de titular de una hipoteca. La mayoría de las veces esta opción se da al adquirir una vivienda o local comercial ya hipotecado. Eso sí, antes de que el banco te admita como nuevo deudor o a la persona que haya comprado tu propiedad, analizará los riesgos del cambio. Una vez aceptado, el nuevo deudor estará libre de pagar un precio adicional por la subrogación, pero no de abonar cierta cantidad de dinero al notario, gestoría, registro y la comisión de subrogación firmada al comenzar la hipoteca.

    • Subrogación de acreedor I. Es la subrogación descrita en el apartado anterior, aquella con la que disfrutarás de mejores condiciones y plazo de amortización. Los únicos costes que lleva asociados son notario, gestoría, registro y una comisión de subrogación nunca superior al 0,5%.

    • Subrogación de acreedor II. Sucede cuando el cambio de entidad lo realiza el mismo banco por iniciativa propia y que se encuentra en desuso por ser una de las causas de la crisis subprime, el detonante de la crisis económica iniciada en 2008.


Como has visto, suministrar algo de aire, en términos de financiación, a tu negocio es posible gracias a diferentes productos crediticios o hipotecarios. Dentro de este último, uno de los más empleados en la actualidad, gracias a la guerra de precios imperante, es el de la subrogación hipotecaria, con la que podrás mejorar las condiciones de tu hipoteca llevándotela a otra entidad.

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